用戶提前還貸受限，中國銀行房地產業務發展亦承壓

　　近期，在房貸利率下調的趨勢下，不少購房者選擇提前還貸。然而，有中國銀行(601988.SH)用戶向《中國科技投資》記者表示，在提前償還個人住房貸款業務過程中，遇到還款需求未受理、預約時間較長或是需要收取違約金等情況。

　　此前，銀保監會相關負責人介紹，目前商業銀行正在優化相關金融服務，做好提前還款辦理工作。記者從中國銀行客服處了解到，目前提前還款沒有額外要求，可以直接通過中國銀行APP提交申請，但還款條件需符合合同條款，申請通過才能提前還款。

　　近年來，中國銀行房地產業貸款和個人住房貸款規模一直在上升。截至2022年6月末，中國銀行房地產行業貸款余額為1.30萬億元，從2019年至今已增長25%，是同期國有行中規模唯一超萬億元的銀行。然而，從不良貸款率來看，截至2022年6月末，中國銀行房地產不良貸款率為5.67%，居于國有行首位。

　　提前還房貸受限?

　　近日，黑貓投訴平臺顯示，多位中國銀行用戶在辦理提前償還個人住房貸款時，遭遇銀行方面限制或被收取違約金的問題。

　　其中，用戶李霖(化名)向《中國科技投資》記者表示，2018年11月因購買房產，通過中國銀行成都某分支行申請貸款約216萬元，貸款期限30年，一個月后銀行方面正式放款，彼時房貸利率為5.65%。

　　此后，李霖一直按期還款，直至2022年4月，房產開發商在未辦理銀行抵押手續的情況下，直接將房產證下發給了李霖。隨后2022年的10月份，李霖接到中國銀行通知，需配合銀行方面辦理房產抵押手續。

　　但因李霖當時身處北京，且疫情期間不方便返回成都，于是和中國銀行工作人員商量春節前回成都處理房產抵押事宜。2023年1月，李霖回到成都，但回家后卻未找到房產證，且了解到補辦房產證流程較為復雜、流程較長，大約需要半年以上。

　　因此，結合中國銀行方面所考慮的房產無抵押風險以及李霖的還款能力，李霖即與銀行商量于2023年2月5日之前提前還清剩余房貸余額。然而，當李霖來到中國銀行結清還款時，銀行仍以提前還款為由，要求李霖方面支付一個月違約金8700余元。

　　對此，李霖說道：“本次提前還款并非是我本意，也不是我導致的違約行為，而是為了配合銀行處理房產抵押手續，銀行應檢查自身的貸款流程是否合理合規，而不是讓我繳納違約金”。目前，李霖已與中國銀行方面進行多次溝通，但仍未收到有效回復。

　　北京度宇律師事務所律師景博文向《中國科技投資》記者分析：“通常情況下，需要按照雙方簽訂的合同約定，來確認提前還款所產生的違約金。李霖與銀行存在借款合同，需要根據合同具體內容等來進行判斷?！?/p>

　　“但李霖所取得的房屋產權證書是在開發商未辦理銀行抵押手續的情況下，直接將房產證下發了李霖，由于流程出現了問題，導致銀行出現的無抵押風險，李霖本身沒有任何過錯。因此李霖可以進一步與銀行協商，減少或者無需支付違約金。這樣來看，即使合同約定了提前還貸產生的違約責任，但李霖可以與銀行達成新的意思表示，而減少或無需支付違約金?！本安┪难a充道。

　　與此同時，亦有用戶孫曉(化名)告訴《中國科技投資》記者，2018年通過中國銀行申請個人住房貸款約82萬元，貸款期限30年，當時房貸利率為5.38%，每月以等額本息的方式還款。

　　截至今年2月份，孫曉已歸還本金約6萬元，仍剩余76萬元的本金沒有歸還。因近期鄭州的房貸利率降至3.8%左右，孫曉想提前歸還約40萬元本金，但通過中國銀行APP申請時一直未予受理，而在撥打網點電話后，工作人員表示已提交申請，然而至今仍沒有實質辦理。

　　據銀保監會相關負責人介紹，目前商業銀行正在優化相關金融服務，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務方案和流程，有的銀行開展多渠道服務對接，有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預約功能。

　　記者從中國銀行客服處了解到，“目前提前還款沒有什么要求，只需在中國銀行APP上提交申請即可，但具體的要求需看下合同條款，比如是否符合還款期已滿一年，如果申請通過即可提前還款?！敝袊y行客服回復道。

　　“由于貸款利率的調整，近期全國多地銀行辦理提前還房貸業務，會受到阻礙，尤其是深圳、北京等一線地區，一些銀行需要提前預約。通常銀行限制用戶辦理提前還款業務可以采用投訴的方式解決，用戶可以去網點現場找客戶經理反饋，強烈表達訴求，希望銀行加急處理，如果銀行置之不理，可以向銀保監會投訴反饋。如果投訴反饋后，仍沒有改進，則可以通過進一步起訴進行解決?！本安┪谋硎?。

　　房地產業資產質量下滑

　　近年來，中國銀行房地產企業貸款和個人住房貸款一直處于持續上升狀態。

　　具體來看，2019-2021年，中國銀行房地產業貸款余額分別為1.04萬億元、1.14萬億元、1.21萬億元，三年時間已上升16.35%;同期，中國銀行個人住房貸款余額分別為3.99萬億元、4.42萬億元、4.83萬億元，三年時間上漲了21.05%。

　　iFind數據顯示，截至2022年6月末，中國銀行房地產業貸款余額為1.30萬億元，較上年末上升872.85億元，增長了7.2%;個人住房貸款4.89萬億元，較上年末亦上升677.61億元，增長了1.4%。

　　同期，工商銀行(601398.SH)、農業銀行(601288.SH)、建設銀行(601939.SH)、交通銀行(601328.SH)、郵儲銀行(601658.SH)房地產業貸款規模分別為9418.52億元、8900.35億元、8840.72億元、4939.63億元、1778.17億元。與上述國有行相比，中國銀行是唯一一家房地產貸款規模超萬億元的國有行。

　　與此同時，從不良貸款余額看，中國銀行亦處于上升趨勢。2020-2021年，中國銀行房地產業不良貸款金額分別為299.52億元、346.94億元;截至2022年6月末，其房地產業不良貸款金額為416.78億元，較上年末增加69.84億元。

　　此外，截至2022年6月末，中國銀行房地產不良貸款余額占總不良貸款的比重為18.34%，較2021年末提升1.72個百分點。這一比重同樣超過國有四大行，其中工商銀行為12.27%，農業銀行為12.65%，建設銀行為7.96%。

　　從不良貸款率看，中國銀行的房地產業資產質量亦明顯下降。財報顯示，2020-2021年，中國銀行房地產業不良貸款率分別為4.68%、5.05%;截至2022年6月末，中國銀行房地產不良貸款率為5.67%，較2021年末繼續上升0.62個百分點。

　　與其他國有行相比，中國銀行的房地產不良貸款率居于首位。其中，截至2022年6月末，工商銀行房地產不良貸款率為5.47%、農業銀行為3.97%、建設銀行為2.98%、交通銀行為1.9%、郵儲銀行為1.01%，均低于中國銀行。

　　此外，近日，銀保監會官網信息顯示，中國銀行亦因小微企業貸款資金被挪用房地產領域、小微企業貸款統計數據不真實等7項違法違規行為，總行被罰款1600萬元，分支機構被罰款1680萬元，合計被罰款3280萬元。

　　國泰君安(601211.SH)曾對中國銀行2022年中報點評道：“在內地貸款中，中國銀行受地產風險暴露和疫情沖擊的影響，對公房貸和個貸不良率較年初有所上升，關注類貸款率較年初下降6bp，逾期率上升8bp，撥備覆蓋率則下降至183.3%”。

　　來源：中國科技投資